Existen diversos tipos de arras admitidos en nuestra legislación y recogidas por nuestra Jurisprudencia y Doctrina. Además las partes las pueden establecer en el sentido que consideren según su voluntad, pueden realizar un contrato de arras previo al contrato de compraventa, o pueden celebrar un contrato privado de compraventa que contenga una cláusula de arras o señal.

Existen tres tipos básicos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales.

Las arras confirmatorias. Equivalen a una entrega de dinero a modo de señal o parte del precio que realiza uno de los contratantes y se encamina a reforzar la existencia de un contrato. En caso de cumplimiento funcionan sencillamente como cantidad a cuenta del precio. En caso de incumplimiento se mantiene el ejercicio de la acción de cumplimiento, y se mantienen como cantidad a cuenta del precio del contrato (STS de 22 de Septiembre de 1999). Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución  y la indemnización  de los daños y perjuicios ocasionados (artículo 1.124 CC).

Las arras penales. Como entrega de cantidad para responder del cumplimiento del que tienen una función estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (STS de 9 de Marzo de 1989). En las arras penales y para el caso de incumplimiento, la parte cumplidora dispone de la opción de exigir el cumplimiento con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios que deberán ser probados o, resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas, pero, a diferencia de las penitenciales, sólo en el caso de que las partes lo hubieran pactado, abonando la jurisprudencia esta tesis, así la STS de 26 de Diciembre de 1991, 19 de Mayo de 1998. Se requiere, que quede excluido el pacto de desistimiento.

Las arras penitenciales o de desistimiento. Tienen ese carácter cuando el comprador entrega una cantidad de dinero que no llega al precio total al vendedor como garantía de que cerrará la compra en un plazo determinado. Constituyen un medio licito de desligarse del contrato. En caso de que no se señale en el contrato el tipo de señal de que se trata, o que del contenido y las condiciones del mismo se desprenda cosa distinta, se entenderá que la señal es de este tipo.

Si hubieran mediado las arras penitenciales en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Es decir, si después del plazo establecido para la compra, el comprador desiste, pierde la cantidad entregada, en cambio si es el vendedor el que no respecta el plazo pactado y vende la vivienda a otra persona física o jurídica, o por cualquier otra razón, este deberá devolver el doble de la cantidad entregada a la persona con la que pacto el contrato de arras penitenciarias.

Si la compra llega a efectuarse, se consideran como un pago a cuenta.

Para evitar problemas, se recomienda definir claramente si las arras son penitenciales o de desistimiento que como su nombre indica permiten no llevar a cabo la compraventa, con el único efecto de perder la cantidad entregada o duplicada, dependiendo de sí es el comprador o el vendedor el que desiste, o si son arras confirmativas que exigirían el cumplimiento del contrato.

 

Depósito para arras y señal con cláusula resolutoria

Contrato de oferta de compra, por el que el comprador entrega a la agencia inmobiliaria en calidad de depositaria una suma de dinero en el que sin constituir el total del precio, contiene todos los elementos del contrato definitivo: los nombres del vendedor y comprador, la descripción del bien inmueble que será objeto de la compraventa, el precio del inmueble objeto de venta, las condiciones de pago del precio y de la celebración del acto de la compraventa.

Tal contrato de depósito para arras y señal queda en suspenso hasta que la propiedad acepte las condiciones del contrato, produciéndose en ese acto el nacimiento de los efectos jurídicos del contrato de arras penitenciales.
El contrato incluye la particularidad de que en el supuesto de que el comprador no obtenga el préstamo hipotecario en el plazo estipulado, la agencia inmobiliaria le reembolsara la cantidad entregada sin que las partes del contrato puedan reclamarse cantidad alguna en concepto de penalización o indemnización.

 

Opiniones jurisprudenciales sobre las arras:

La jurisprudencia viene declarando reiteradamente que para que la cantidad entregada por el comprador tenga el concepto de arras es preciso que conste dicho  carácter de una manera clara y precisa, y de no ser así, la entrega de dinero debe considerarse como un anticipo del precio que solo sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado. Sentencia 23 de julio y 22 de Septiembre de 1999

Otra opinión jurisprudencial, que si aparece que la cantidad que se entrega lo es como simple entrega o adelanto, no se puede estimar que constituya arras, ni penales, ni de desistimiento (luego solo confirmatorias), pero cuando se entrega  como arras sin que conste de cuales, ha de suponerse que son de desistimiento, pues así lo refleja el art. 1454.

 

Sentencia de 19 de mayo 1994

La opinión  de los Ilustres Catedráticos de Derecho Civil: D. Manuel Albaladejo y D. Fernando Reglero es la siguiente:

Aciertan las sentencias que sostienen o de las que se deduce que para que las arras se estimen penales ha de constar que se quisieron como tales.

Que aciertan también  las que sostienen que viéndose establecidas arras hay que estimar, a falta de constar de qué clase fueron queridas, que de desistimiento (en aplicación del art. 1454 del C.C. puesto que establece que “ sí hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse… ”), y no puramente confirmatorias

Que yerran las sentencias que para admitir que las arras establecidas sean de desistimiento exigen que aparezca, además de la voluntad de las partes de que haya arras, también la voluntad de haberlas querido de desistimiento.