Probablemente como consecuencia de la crisis que atraviesa el sector inmobiliario está siendo frecuente observar en los anuncios de Agencias Inmobiliarias, ofertas de viviendas mediante arrendamiento con opción de compra.

¿En que consiste?

Se trata de un contrato que integra dos subcontratos: El arrendamiento del inmueble y la opción de compra sobre el mismo.
En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si, por ej., la aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.

En cuanto a la opción de compra cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma por lo que la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos:

Ha de existir un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil , aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben respecto de esa opción de compra.

La opción aunque inicialmente puede ser considerada como obligación de carácter personal, puede ser transformada en real, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario)

Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción, en tal sentido es de destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que señala que desde que el arrendatario manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, se transforma en propietario, cesa su obligación de pagar las rentas y debe reintegrársele la fianza, si bien debe entregar el precio pactado, que devenga intereses a favor del vendedor desde ese momento.

Asimismo debe constar el precio por el que se puede ejercer la opción, es requisito fundamental que sea determinado o determinable. Sin embargo la opción en si puede ser gratuita o también por precio, prima de la opción.

La opción de compra en principio no puede ser transmitida a un tercero sin permiso del dueño, sin embargo la Sentencia del Tribunal Supremo de 23-10-84 señala que, conforme a las reglas de la buena fe, el derecho de opción es transmisible, sin la voluntad del concedente, si éste carece de interés legítimo para poder evitar la transmisión.

 

La opción de compra inscrita

La inscripción de la opción de compra

 

1. El asiento de inscripción

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario establece que será inscribible el contrato de opción de compra, y precisa los requisitos necesarios para su inscripción: convenio expreso de las partes, que conste el precio de la compraventa y el precio o prima de la opción de compra si lo hubiere, y el plazo para el ejercicio de la opción que no puede ser superior a cuatro años. Estos requisitos deberán concurrir junto con los propios de toda inscripción(466).

La inscripción de la opción de compra es potestativa. Su ausencia no obsta a la posterior inscripción de la compraventa. En efecto, para la inscripción de la compraventa, que deriva del ejercicio del derecho de opción, no es requisito la inscripción de la opción, pues no se rompe el tracto sucesivo(467).

El convenio expreso de las partes no debe contener necesariamente el consentimiento expreso en orden a la inscripción. Es suficiente que las partes formalicen el contrato de opción de compra en escritura pública, y no conste la oposición a la inscripción de ninguna de ellas. Pues, como el contrato de opción de compra no requiere una forma determinada, el escriturarla o elevarla a escritura pública sin oposición a su inscripción, es bastante para que pueda acceder al Registro de la Propiedad(468).

En la inscripción debe constar el precio estipulado de la compraventa y, en su caso, la prima de la opción. Cuando el precio sea determinable por criterios objetivos, o esté sometido a cláusulas de estabilización, será preciso hacer constar en el Registro de la Propiedad los criterios de determinabilidad(469). En efecto, así como el artículo 219 del Reglamento Hipotecario autoriza para que en la inscripción de las hipotecas se incluya el precio del crédito hipotecario con las cláusulas de estabilización, al inscribirse la opción de compra con precio determinable, se deberán incorporar los criterios de determinabilidad(470).

El asiento es de inscripción(471). El artículo 14 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo primero de la Ley Hipotecaria, establece que se inscribe el contrato de opción de compra, y no el derecho de opción de compra(472). El pacto de opción de compra tendrá acceso al Registro, bien se presente acompañando a otro convenio que sea inscribible, o bien vaya acompañado de otros contratos no inscribibles(473).

La inscripción de la opción de compra no supone cierre registral(474). Cabe la posterior inscripción de la enajenación y de la constitución de gravámenes sobre la finca, objeto del vigente derecho de opción(475).

El asiento de inscripción de la opción de compra se puede cancelar de oficio por caducidad(476). Los asientos que tuvieran un plazo de vigencia para su ejercicio -entre los que se incluye la opción de compra en cuanto derecho de carácter temporal-, se cancelarán por caducidad a los cinco años de su vencimiento, siempre que no conste registralmente que se ha ejercitado el derecho de opción judicial o extrajudicialmente(477) (artículo 177, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario reformado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre).

2. La prórroga del asiento de inscripción

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario limita el plazo máximo de ejercicio de la opción inscrita a cuatro años, aunque la opción de compra en el plano civil se haya convenido por un plazo superior.

El plazo de los cuatro años tiene una excepción en el arrendamiento con opción de compra. La inscripción de la opción de compra podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél. En el supuesto de arrendamiento con opción de compra, la duración de la opción podrá extenderse a la duración del contrato de arrendamiento, y de sus prórrogas convencionales. El arrendamiento y la opción, aunque tengan originariamente el mismo plazo, tienen diferente el régimen de las prórrogas.

El contrato de arrendamiento puede prorrogarse legal(478), tácita o expresamente. La opción de compra caducará necesariamente en caso de prórroga tácita o legal del arrendamiento. La opción no admite una prórroga tácita, sino que requiere convenio expreso(479). El artículo 14 del Reglamento Hipotecario no contempla la posibilidad de prorrogar del asiento de inscripción de la opción.

Fuente: Pedro Hernández del Olmo